J'ai testé l'investissement locatif sans apport : le bilan réel après 1 an

L'investissement locatif sans apport, le fameux "financement à 110%" (prix du bien + frais de notaire + frais de garantie), fait rêver beaucoup d'aspirants investisseurs. L'idée de se constituer un patrimoine immobilier sans puiser dans son épargne personnelle est séduisante. Mais est-ce réaliste ? Et surtout, est-ce rentable ? J'ai tenté l'expérience il y a un peu plus d'un an. Voici mon bilan, sans langue de bois.

Le Projet : Un Studio Étudiant dans une Ville Universitaire

Après plusieurs mois de recherche et de simulations, mon choix s'est porté sur un studio de 25m² dans une ville universitaire de taille moyenne, proche des facultés.
Prix d'achat : 75 000 €
Frais de notaire : environ 6 000 €
Petits travaux de rafraîchissement + ameublement (LMNP) : 4 000 €
Montant total du projet : 85 000 €
Objectif : Louer en meublé (statut LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel) pour optimiser la fiscalité et viser un loyer de 450€/mois charges comprises.

La Chasse au Financement "Sans Apport"

C'est là que les choses se corsent. Obtenir un financement à 110% n'est pas chose aisée, surtout dans un contexte de taux d'intérêt en hausse et de durcissement des conditions d'octroi de crédit.
Ce qui a aidé :

• Un profil emprunteur solide : CDI confirmé, revenus stables, pas d'autres crédits en cours, bonne gestion de mes comptes personnels.
• Une épargne de précaution existante (même si je ne voulais pas l'utiliser pour l'apport, elle rassure la banque).
• Un dossier bien préparé : Business plan détaillé, simulations de rentabilité, connaissance du marché locatif local.
• Beaucoup de persévérance : J'ai contacté plusieurs banques et courtiers.

Au final, j'ai obtenu un prêt sur 25 ans couvrant les 85 000€, avec un taux qui, à l'époque (début 2023), était encore "acceptable" (autour de 3,5% assurance comprise, un chiffre qui serait plus élevé aujourd'hui).

La Première Année : Entre Enthousiasme et Réalité

Les Chiffres (approximatifs sur 12 mois) :

• Revenus locatifs bruts : 450€/mois x 11 mois (j'ai eu 1 mois de vacance locative) = 4 950 €
• Mensualités de crédit : environ 380€/mois = 4 560 €
• Charges de copropriété non récupérables : 40€/mois = 480 €
• Taxe foncière : 450 €
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 100 €
• Frais de comptabilité (LMNP) : 300 €
• Petites réparations / entretien : 150 €

Calcul du cash-flow avant impôts :
Revenus : 4 950 €
Dépenses (crédit inclus) : 4560 + 480 + 450 + 100 + 300 + 150 = 6 040 €
Cash-flow : 4 950 - 6 040 = - 1 090 € sur l'année, soit environ -90€/mois.

Mon investissement a donc nécessité un "effort d'épargne" mensuel.

Les Difficultés et Imprévus :

• La vacance locative : Un mois entre deux locataires, c'est un mois sans loyer mais avec les charges et le crédit qui courent.
• Le choix du premier locataire : Un peu de stress, mais j'ai eu de la chance avec un étudiant sérieux.
• Les petites réparations : Un robinet qui fuit, une plaque de cuisson à changer... Rien de grave, mais ça s'accumule.
• La gestion administrative : Quittances, régularisation des charges, déclaration fiscale LMNP... ça prend du temps.

Les Avantages et Satisfactions :

• Constitution de patrimoine : Chaque mois, une partie du crédit remboursé augmente mon capital net. Sur 85 000€ empruntés, j'ai remboursé environ 1 500€ de capital la première année (le reste étant des intérêts).
• Effet de levier du crédit : C'est la banque qui finance mon bien, et le locataire qui rembourse la majorité du crédit.
• Avantages fiscaux du LMNP : Grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, mes revenus locatifs ont été quasiment non imposables la première année. Cela compense en partie le cash-flow négatif.
• Apprentissage : J'ai énormément appris sur l'immobilier, la gestion locative, la fiscalité.

Bilan Réel Après 1 An :

Est-ce rentable ?
Si on regarde uniquement le cash-flow mensuel, non, je perds de l'argent chaque mois.
MAIS, si on intègre le capital remboursé et les avantages fiscaux, l'opération est globalement neutre voire légèrement positive sur le plan patrimonial la première année. L'objectif est que le cash-flow s'améliore avec l'augmentation potentielle des loyers et la diminution de la part d'intérêts dans les mensualités.

Est-ce que je le referais ?
Oui, mais avec quelques ajustements. J'aurais peut-être négocié un peu plus le prix d'achat ou cherché un bien nécessitant moins de travaux initiaux pour améliorer le cash-flow dès le départ. J'ai aussi sous-estimé le temps de gestion.

Points de vigilance pour un investissement sans apport :
- Le cash-flow est souvent tendu, voire négatif au début. Il faut pouvoir assumer cet effort d'épargne.
- Le risque est plus élevé : si le bien ne se loue pas ou si les taux d'intérêt augmentent fortement (pour un prêt à taux variable, ce qui est rare pour du locatif mais possible), la situation peut vite devenir compliquée.
- Les banques sont très exigeantes. Un excellent dossier est indispensable.
- La rentabilité à long terme dépendra de l'évolution des prix de l'immobilier et des loyers dans la zone.

L'investissement locatif sans apport est possible, mais ce n'est pas une martingale. Cela demande une préparation rigoureuse, une bonne gestion des risques, et souvent un effort financier personnel les premières années. C'est une stratégie de construction de patrimoine sur le long terme plutôt qu'une source de revenus immédiats. Mon bilan après un an est mitigé en termes de cash-flow, mais positif en termes d'apprentissage et de constitution de capital. Affaire à suivre !